13.11.2026 · VIII ZR 177/24 — Eine zunächst ohne wirksame Vollmacht erhobene Mietpreisrüge kann später genehmigt werden. Unter den vom BGH geprüften Voraussetzungen bleibt dadurch auch die Rückforderung früher fälliger Mieten möglich.
Miet- & WEG-Recht · Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.10.2026 – VIII ZR 177/24.
Worum ging es?
Eine fehlende Vollmacht macht eine Mietpreisrüge nicht in jedem Fall dauerhaft wirkungslos. Genehmigt der Mieter die für ihn abgegebene Erklärung später wirksam, kann diese Genehmigung auf den ursprünglichen Rügezeitpunkt zurückwirken. Der BGH hat einer Berliner Mieterin deshalb einen Rückzahlungsanspruch zugesprochen.
Die Frau hatte von März 2016 bis März 2022 eine Wohnung gemietet. Für Februar 2022 betrug die vereinbarte Nettokaltmiete 857 Euro, für März 2022 bereits 935 Euro. Die nach den Feststellungen maßgebliche zulässige Vormiete lag dagegen bei monatlich 604 Euro.
Ein Inkassounternehmen hatte im Dezember 2021 einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt. Bei seiner elektronischen Beauftragung war jedoch ein Bestellbutton verwendet worden, der die Zahlungspflicht nicht hinreichend erkennen ließ. Unter den konkreten Vertragsbedingungen erfasste die Unwirksamkeit des Auftrags auch die Vollmacht. Das Landgericht wies die Rückzahlungsklage der Mieterin vollständig ab.
Wie hat das Gericht entschieden?
Der Bundesgerichtshof verurteilte die Vermieterin zur Zahlung von 584 Euro nebst Zinsen. Dieser Betrag setzt sich aus 253 Euro für Februar und 331 Euro für März 2022 zusammen. Einen darüber hinausgehenden Betrag sprach der Senat nicht zu; er korrigierte zugleich einen Rechenfehler der ersten Instanz.
Die Mieterin hatte die zunächst ohne wirksame Vertretungsmacht erhobene Rüge nachträglich genehmigt. Bereits die Führung ihres Rückzahlungsprozesses konnte die Vermieterin hier als Genehmigung verstehen. Zusätzlich hatten die Prozessbevollmächtigten die Genehmigung ausdrücklich erklärt.
Auf die Rüge sind die Regeln über Willenserklärungen entsprechend anwendbar. Für die Rückwirkung war hier wesentlich, dass die Vermieterin die behauptete Vollmacht nicht rechtzeitig beanstandet hatte. Damit griff die entsprechende Anwendung von § 180 Satz 2 sowie §§ 177, 184 BGB.
Die Genehmigung der gegenüber der Vermieterin erklärten Rüge ist von einem neuen Vertrag mit dem Inkassounternehmen zu unterscheiden. Sie begründet für sich genommen keine Vergütungspflicht gegenüber diesem Unternehmen. Die Vorinstanz hatte diese unterschiedlichen Fragen unzulässig miteinander verknüpft.
Was bedeutet die Entscheidung in der Praxis?
Bei älteren Mietpreisbremsen-Verfahren müssen ursprüngliche Rüge, Vollmacht und spätere Genehmigung getrennt untersucht werden. Ein Fehler im elektronischen Auftrag schließt einen Rückzahlungsanspruch nicht zwangsläufig aus. Umgekehrt lässt sich aus dem Urteil keine allgemeine Heilung sämtlicher fehlerhafter Erklärungen ableiten.
Für die Prüfung sind insbesondere der Wortlaut des Rügeschreibens, sein Zugang, eine etwaige Beanstandung der Vertretungsmacht und spätere Erklärungen des Mieters bedeutsam. Auch muss feststehen, wer die Forderung nach möglichen Abtretungen geltend machen darf.
Unabhängig von diesen Verfahrensfragen muss die verlangte Miete tatsächlich gegen die anwendbaren Begrenzungsvorschriften verstoßen. Der BGH berücksichtigte hier die bei Ende des Vormietverhältnisses geltende Staffel. Für später vorgesehene, dort nie mehr wirksam gewordene Mietstaffeln bestand kein Bestandsschutz.
Kurz eingeordnet
Die Entscheidung betrifft ausdrücklich die für diesen Altvertrag maßgebliche frühere Fassung des § 556g Abs. 2 BGB. Ihre Aussagen zum zeitlichen Umfang der Rückforderung dürfen deshalb nicht ungeprüft auf jeden neueren Mietvertrag übertragen werden.
Der BGH entschied selbst über den Zahlungsanspruch. Eine erneute Tatsachenprüfung durch das Landgericht war nicht erforderlich. Das Urteil unterscheidet sorgfältig zwischen dem Schutz des Mieters beim Onlinevertrag und der Wirkung einer später genehmigten Erklärung gegenüber dem Vermieter.
Quelle
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.10.2026 – VIII ZR 177/24. Amtliche Quelle
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