13.11.2026 · V ZR 214/25 — Eine Klausel in der Gemeinschaftsordnung verpflichtet spätere Käufer nicht zur Aufteilung des Grundstücks. Eine eigenständige Vereinbarung im Kaufvertrag kann dagegen wirksam sein. Der BGH zieht eine klare Grenze.
Miet- & WEG-Recht · Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.09.2026 – V ZR 214/25.
Worum ging es?
Wer ein Haus als Wohnungseigentum erwirbt, muss einer späteren Aufteilung in selbständige Grundstücke nicht schon deshalb zustimmen, weil die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Mitwirkungspflicht vorsieht. Eine solche Klausel entfaltet gegenüber späteren Erwerbern keine Bindungswirkung nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
In dem entschiedenen Fall standen zwei freistehende Einfamilienhäuser auf einem Grundstück, das 1996 in Wohnungseigentum aufgeteilt worden war. Beide Prozessparteien hatten ihr Eigentum später erworben. Ihnen gehörten damit keine bereits getrennten Hausgrundstücke, sondern jeweils Wohnungseigentum innerhalb einer gemeinsamen Anlage.
Die Teilungserklärung sah vor, dass die Eigentümer auf Anforderung eines anderen Eigentümers an einer Realteilung mitwirken und die Kosten anteilig tragen sollten. Ein Eigentümer wollte das Grundstück nun tatsächlich teilen lassen. Er verlangte die Zustimmung zu einer dafür benötigten Wege- und Leitungsbaulast sowie die Hälfte bereits entstandener Kosten. Das Amtsgericht wies die Klage ab; das Landgericht gab ihr statt.
Wie hat das Gericht entschieden?
Der BGH stellte die Klageabweisung wieder her. Der Kläger konnte weder die Zustimmung zur Baulast noch die Kostenbeteiligung aus der Klausel verlangen. Der Senat entschied abschließend, weil keine weiteren Feststellungen erforderlich waren.
Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Eingetragene Vereinbarungen können in diesem Bereich auch spätere Erwerber binden. Eine Verpflichtung zur Realteilung betrifft jedoch die rechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft selbst.
Für eine Realteilung muss zunächst die Verbindung von Miteigentumsanteilen und Sondereigentum aufgehoben werden. Anschließend wird das Grundstück tatsächlich und rechtlich geteilt. Eine Verpflichtung zu diesem grundlegenden Umbau kann nicht mit der besonderen Nachfolgerwirkung des § 10 Abs. 3 WEG in der Gemeinschaftsordnung verankert werden.
Hinzu kommt § 11 Abs. 1 Satz 1 WEG: Grundsätzlich darf kein Eigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Auch eine kleine Anlage aus zwei Häusern fällt unter diesen Bestandsschutz. Die streitige Klausel konnte diese zwingende Regel nicht überwinden.
Was bedeutet die Entscheidung in der Praxis?
Bei Doppelhäusern, Reihenhäusern oder mehreren Einzelhäusern auf einem gemeinsamen Grundstück entscheidet die tatsächliche Bauweise nicht über die rechtliche Selbständigkeit. Für die spätere Teilung ist zu prüfen, ob und auf welcher Grundlage sämtliche erforderlichen Erklärungen verlangt werden können.
Der BGH lässt eigenständige kaufvertragliche Mitwirkungspflichten ausdrücklich zu. Ein Erwerber kann sich in seinem Kaufvertrag zur späteren Realteilung verpflichten; zugunsten anderer Eigentümer können dabei eigene Ansprüche vereinbart werden. Eine solche vertragliche Verpflichtung lag dem entschiedenen Anspruch aber nicht zugrunde.
Für Käufer und Verkäufer ist damit die Unterscheidung zwischen Gemeinschaftsordnung und persönlich übernommenen Vertragspflichten wesentlich. Die bloße Bezugnahme auf das Wohnungseigentum ersetzt die Prüfung des konkreten Kaufvertrags nicht. Ebenso sind notwendige baurechtliche Voraussetzungen gesondert zu untersuchen.
Kurz eingeordnet
Eine inzwischen öffentlich-rechtlich mögliche Teilung oder eine wirtschaftlich günstigere Verwertung reicht nach dem BGH nicht aus, um die Zustimmung allein aus Treu und Glauben zu erzwingen. Dafür gelten sehr enge Ausnahmevoraussetzungen, die hier nicht vorlagen.
Das Urteil verbietet eine einvernehmliche Realteilung nicht. Es schützt spätere Erwerber davor, allein durch eine unwirksame Regelung der Gemeinschaftsordnung zur Aufhebung ihrer bisherigen Rechtsposition gezwungen zu werden. Ob ein anderer Fall auf einer wirksamen individuellen Vereinbarung beruht, bleibt gesondert zu prüfen.
Quelle
Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.09.2026 – V ZR 214/25. Amtliche Quelle
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