OLG München: Vermieterrechtsschutz trotz geplantem Abriss

06.11.2026 · 25 U 2507/25 e — Eine Verwertungskündigung kann vom Vermieterrechtsschutz erfasst sein, obwohl ein Neubau geplant ist. Das OLG München trennt Mietstreit und Baurisiko.

MIET- & WEG-RECHT · 06.11.2026

Ein geplanter Gebäudeabriss führt nicht automatisch dazu, dass die Rechtsschutzversicherung einen vorangehenden Mietstreit als Baurisiko ablehnen darf. Entscheidend ist, worüber konkret gestritten wird und wie der Versicherungsschutz vereinbart wurde.

Das Oberlandesgericht München hat mit Beschluss vom 9. September 2026 – 25 U 2507/25 e die Berufung eines Versicherers zurückgewiesen. Im entschiedenen Fall stand die mietrechtliche Beendigung bestehender Verträge im Mittelpunkt.

Worum ging es?

Eine Immobilienentwicklungsgesellschaft wollte ein vermietetes Gebäude abreißen und durch einen Neubau ersetzen. Sie kündigte mehrere Wohnraummietverhältnisse wegen einer beabsichtigten anderweitigen wirtschaftlichen Verwertung. Zwei Mieter widersprachen.

Für einen Fall war eine Räumungsklage vorgesehen, im anderen wurde eine Aufhebungsvereinbarung geschlossen. Der Versicherer sollte Rechtsschutz gewähren beziehungsweise Anwaltskosten übernehmen. Er lehnte dies unter Berufung auf den vereinbarten Ausschluss von Baurisiken ab.

Das Landgericht München II bejahte den Deckungsschutz für die Räumungsklage und sprach eine Freistellung von Anwaltskosten für die durch Vereinbarung beendete Angelegenheit zu. Dagegen wandte sich der Versicherer.

Wie hat das Gericht entschieden?

Das OLG wies die Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Die vereinbarten Bedingungen sahen den Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz als eigenständige Leistung vor. Daneben bestanden Ausschlüsse für bestimmte Bau- und Erwerbsrisiken.

Nach der Auslegung des Senats erfasst die Baurisikoklausel Streitigkeiten, deren Schwerpunkt auf einem Bau- oder Erwerbsvorhaben liegt. Eine Verwertungskündigung betrifft hingegen die Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses. Der wirtschaftliche Zusammenhang mit einem späteren Neubau veränderte diesen Streitgegenstand nicht.

Auch die Zahl der Kündigungen und die Größe des Objekts rechtfertigten nach den Bedingungen keine andere Einordnung. Eine entsprechende Grenze wäre für Versicherungsnehmer weder aus dem Vertrag erkennbar noch verlässlich vorhersehbar gewesen.

Was bedeutet die Entscheidung in der Praxis?

Bei einer Deckungsanfrage sollte der konkrete Gegenstand des anwaltlichen Auftrags nachvollziehbar beschrieben werden. Eine mietrechtliche Räumungsangelegenheit ist anders gelagert als ein Streit über Bauleistungen, Planung oder den Grundstückserwerb.

Für Vermieter kann daher bedeutsam sein, ob der Versicherer lediglich auf das spätere Bauziel verweist oder den einschlägigen Risikoausschluss auf die tatsächlich geführte Auseinandersetzung beziehen kann. Der Wortlaut der eigenen Bedingungen bleibt dabei entscheidend.

Die Kostenübernahme sagt zugleich nichts darüber aus, ob eine Verwertungskündigung materiell wirksam ist. Versicherungsschutz und mietrechtliche Erfolgsaussichten sind unterschiedliche Prüfungsfragen. Auch andere Einwände gegen die Deckung sind durch diesen Beschluss nicht pauschal ausgeschlossen.

Die Trennung lässt sich auch aus Sicht der Vertragsprüfung erklären: Versichert ist eine bestimmte Art der Interessenwahrnehmung. Dass diese wirtschaftlich einem größeren Investitionsvorhaben dient, beantwortet noch nicht die Frage, ob der einzelne Rechtsstreit unter einen Ausschluss fällt. Im entschiedenen Fall ging es um die Auflösung von Mietverhältnissen und die hierfür benötigte anwaltliche Tätigkeit.

Kurz eingeordnet

Der Beschluss erweitert nicht allgemein den Versicherungsschutz für sämtliche Vorbereitungen eines Bauvorhabens. Er betrifft die Auslegung der konkret vereinbarten Bedingungen und einen klassischen Mietstreit. Die tatsächlichen Voraussetzungen der Kündigungen waren im Deckungsprozess nicht abschließend zu beurteilen.

Der Senat verwies ergänzend auf seinen vorherigen Hinweisbeschluss vom 3. Juli 2026. Dieser Hinweis ist Teil desselben Verfahrens und wird hier nicht als zweite neue Entscheidung gezählt. Eine gesonderte Bestätigung des Rechtskraftstands enthält die verwendete Veröffentlichung nicht.

Eine Deckungsablehnung sollte deshalb mit dem tatsächlich erteilten Auftrag und den jeweiligen Versicherungsbedingungen abgeglichen werden. Der Beschluss ersetzt diese Prüfung nicht durch eine pauschale Zusage für künftige Projekte. Auch der Umfang der zugesprochenen Kosten ergibt sich aus dem konkreten Verfahren.