24.10.2026 · V ZR 218/24 — Ein angekündigter Wandabriss kann schon vor Baubeginn untersagt werden, wenn er die Statik des Nachbarteils gefährdet. Auch bei verschachtelten Gebäuden zählt die konkrete Gesamtsituation.
BAU- & ARCHITEKTENRECHT · 24.10.2026
Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.09.2026 – V ZR 218/24
Wer an einer Grundstücksgrenze umbaut, muss die statischen Auswirkungen auf benachbarte Gebäudeteile beachten. Bei einer konkreten Gefahr kann der Nachbar bereits vor Beginn der Arbeiten Unterlassung verlangen. Eine spätere Ankündigung, Fachleute hinzuzuziehen, beseitigt diese Gefahr nicht zwangsläufig.
Der Bundesgerichtshof hat dies mit Urteil vom 25. September 2026 – V ZR 218/24 – in einem Streit über ein nachträglich geteiltes Gebäude bestätigt. Der Fall gehört zum privaten Baunachbarrecht und zeigt die Bedeutung einer frühzeitigen technischen und rechtlichen Klärung.
Worum ging es?
Die Grundstücke der Parteien waren 1994 durch Teilung eines zuvor einheitlichen Grundstücks entstanden. Das darauf stehende Gebäude wurde seitdem von der neuen Grenze durchschnitten. Während die oberen Trennwände auf der Grenze lagen, war die Kellerwand seitlich versetzt. Ein Teil des von den Klägerinnen genutzten Kellerraums befand sich dadurch unter dem dem Beklagten zugeordneten oberen Gebäudeteil.
Der Beklagte kündigte an, die Kellerwand abzureißen und eine durchgehende Brandschutzwand zu errichten. Er wollte auch dann mit den Arbeiten beginnen, wenn zuvor keine Sicherungsmaßnahmen erfolgen würden. Nach den Feststellungen drohte dabei insbesondere ein Einsturz der Gewölbedecke im Gebäudeteil der Klägerinnen. Diese verlangten vorbeugend Unterlassung und eine Klärung der Eigentumszuordnung des Kellerraums.
Wie hat das Gericht entschieden?
Der BGH wies die Revision des Beklagten zurück. Die Unterlassungsverurteilung blieb bestehen. Die angekündigten Arbeiten begründeten eine hinreichend konkrete Gefahr für das Eigentum der Klägerinnen.
Ein Anspruch aus § 1004 BGB setzt nicht stets voraus, dass ein Schaden bereits eingetreten ist. Auch eine ernsthafte Gefahr einer erstmaligen Eigentumsbeeinträchtigung kann genügen. Hier durfte sich das Berufungsgericht auf die konkret festgestellten statischen Auswirkungen der angekündigten Maßnahmen stützen.
Die spätere Erklärung des Beklagten, bei Planung und Ausführung Architekten und Statiker einzubeziehen, räumte die Gefahr nach der im Revisionsverfahren maßgeblichen Bewertung nicht aus. Ein allgemeiner Verweis auf Fachleute ersetzte damit keine verlässliche Lösung des konkreten Problems.
Auch die Zuordnung des Kellerraums zu den Klägerinnen wurde im Ergebnis bestätigt. Bei einem verschachtelten Überbau innerhalb eines einheitlichen Gebäudes muss die Gesamtsituation berücksichtigt werden. Eine unterstellte baurechtswidrige Ausführung bedeutete hier nicht, dass die statisch gefährliche Beseitigung ohne Weiteres zulässig wäre.
Der BGH betonte zugleich eine Grenze: Eine Duldungspflicht kann entfallen, wenn das Gebäude statisch so ertüchtigt ist, dass die betreffende Wand gefahrlos beseitigt werden kann. Darüber war nach dem bestehenden Zustand aber nicht zugunsten des Beklagten zu entscheiden.
Was bedeutet die Entscheidung in der Praxis?
Vor einem Abriss an gemeinsam wirkenden oder ineinandergreifenden Gebäudeteilen sollte nicht allein der katastermäßige Grenzverlauf betrachtet werden. Eigentumszuordnung, tatsächliche Gebäudestruktur und statische Abhängigkeiten können auseinanderfallen.
Bauwillige sollten ein tragfähiges Sicherungskonzept rechtzeitig klären. Die bloße Absicht, später fachliche Begleitung zu organisieren, schafft nicht automatisch die Voraussetzung für den Beginn gefährlicher Arbeiten. Eine ungeklärte statische Situation kann das Vorhaben bereits im Vorfeld gerichtlich stoppen.
Betroffene Nachbarn müssen ihrerseits eine konkrete Gefährdung darlegen können. Eine allgemeine Sorge vor jeder Veränderung genügt nicht. Schriftliche Bauankündigungen, Bestandsunterlagen und fachliche Einschätzungen können dabei eine wichtige Grundlage bilden.
Öffentlich-rechtliche Anforderungen, etwa an den Brandschutz, und die zivilrechtliche Zulässigkeit der geplanten Ausführung sind gesondert zu prüfen. Der BGH entschied nicht abschließend, ob ein Anspruch auf Herstellung einer bestimmten ordnungsgemäßen Brandwand bestand.
Kurz eingeordnet
Das Urteil schützt vor konkret gefährlichen Bauarbeiten, schafft aber kein allgemeines Vetorecht des Nachbarn gegen jeden Umbau. Entscheidend waren die festgestellte Statikgefahr und die besondere Situation des geteilten Gesamtgebäudes.
Eine technisch gesicherte andere Ausführung kann rechtlich anders zu bewerten sein. Wer frühzeitig Eigentumsgrenzen und Tragwerksplanung zusammenführt, kann deshalb auch vermeiden, dass ein notwendiger Umbau an einer vermeidbaren Unterlassungsstreitigkeit scheitert.
Quelle
Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.09.2026 – V ZR 218/24. Amtlicher Volltext, Rechtsinformationen des Bundes.
Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die Angaben wurden anhand der genannten Quellen zusammengestellt. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
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