21.10.2026 · 10 U 39/25 — Verlangt die WEG berechtigt einen Mängelvorschuss, kann trotz fehlender Abnahme eine Schlusszahlung geschuldet sein. Der Erwerber muss aber nur Zug um Zug gegen die Zahlung an die Gemeinschaft leisten.
Worum ging es?
Ein Streit über die Schlusszahlung an den Bauträger lässt sich bei Mängeln des Gemeinschaftseigentums nicht allein mit dem Hinweis auf eine fehlende Abnahme beantworten. Entscheidend kann sein, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits wirksam einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung durch Dritte verlangt. Das zeigt ein Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 28. April 2026 – 10 U 39/25.
Der Bauträger verlangte von Erwerbern eine restliche Vergütung. Am Gemeinschaftseigentum bestanden jedoch erhebliche Mängel. Die Gemeinschaft hatte die gemeinschaftsbezogenen Mängelrechte an sich gezogen und forderte nach erfolglosen Aufforderungen zur Nachbesserung einen Kostenvorschuss. Sie wollte mit dem Bauträger bei der Mängelbeseitigung nicht mehr zusammenarbeiten.
Die Erwerber beriefen sich unter anderem darauf, dass das Gemeinschaftseigentum weder abgenommen noch abnahmereif sei. Das Landgericht wies die Zahlungsklage zunächst ab.
Wie hat das Gericht entschieden?
Das OLG sprach dem Bauträger einen restlichen Vergütungsbetrag von 14.900 Euro zu, allerdings nur Zug um Zug gegen seine Zahlung eines Mängelvorschusses von 430.349,82 Euro nebst Zinsen an die WEG. Eine unbedingte Zahlungspflicht der Erwerber ergab sich damit gerade nicht.
Das Gericht bestätigte, dass weder eine tatsächliche noch eine fiktive Abnahme vorlag und die vorhandenen Mängel der Abnahmereife entgegenstanden. Dennoch konnten die Erwerber unter den besonderen Umständen nicht dauerhaft verlangen, dass der Bauträger selbst einen abnahmereifen Zustand herstellt. Denn nach dem berechtigten Wechsel der Gemeinschaft auf den Vorschuss durfte er die Mängel gegen deren Willen nicht mehr selbst beseitigen.
Das OLG löste diesen Widerspruch durch die Verknüpfung der beiderseitigen Leistungen. An die Stelle der eigenen Nachbesserung trat der Vorschussanspruch der Gemeinschaft. Diesen durften die Erwerber dem Zahlungsbegehren entgegenhalten. Der Schutz vor einer Zahlung ohne gesicherte Mängelbeseitigung blieb daher in anderer Form erhalten.
Was bedeutet die Entscheidung in der Praxis?
Für Erwerber ist es wichtig, den eigenen Bauträgervertrag und die gemeinschaftliche Verfolgung der Mängelrechte aufeinander abzustimmen. Der rechtliche Wechsel zu einem Vorschuss kann Auswirkungen auf Einwendungen im individuellen Zahlungsprozess haben. Die Gemeinschaft und einzelne Eigentümer können nicht so behandelt werden, als liefen ihre Verfahren ohne Berührung nebeneinander.
Dabei sind Forderungshöhe und Zahlungsempfänger genau zu unterscheiden. Der Mängelvorschuss ist hier an die Gemeinschaft zu zahlen; die Restvergütung schulden die Erwerber. Die Zug-um-Zug-Verknüpfung macht beide Leistungen voneinander abhängig. Sie ist keine Aufrechnung zweier Forderungen zwischen identischen Parteien.
Auch die Dokumentation der bisherigen Mängelverfolgung ist wesentlich. Beschlüsse zur gemeinschaftlichen Durchsetzung, gesetzte Fristen und der konkrete Inhalt des Vorschussverlangens zeigen, ob der Bauträger noch nachbessern darf oder ob bereits eine andere rechtliche Situation eingetreten ist.
Für Bauträger folgt daraus zugleich keine Möglichkeit, berechtigte Mängeleinwände zu übergehen. Im entschiedenen Fall war der Vorschuss deutlich höher als die Restvergütung. Das Gericht berücksichtigte bei den Kosten ausdrücklich, dass der Zahlungsanspruch durch das Zurückbehaltungsrecht wirtschaftlich entwertet war.
Kurz eingeordnet
Die Entscheidung ist auf eine besondere Kombination aus vergemeinschafteten Mängelrechten, berechtigtem Vorschussanspruch und ausgeschlossener eigener Nachbesserung zugeschnitten. Aus ihr folgt nicht, dass Schlussraten bei vorhandenen Mängeln generell sofort zu zahlen wären. Die amtliche Veröffentlichung kennzeichnet das Urteil als rechtskräftig. Für andere Projekte bleiben insbesondere Vertragsgestaltung, Abnahme und der genaue Stand der Mängelverfolgung gesondert zu prüfen.
Quelle
Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 28. April 2026 – 10 U 39/25, ECLI:DE:OLGSTUT:2026:0428.10U39.25.00; amtlicher Volltext Landesrecht BW, insbesondere Rn. 24 und 37–46.
Amtlicher Volltext im Landesrecht BW
Themenfundstelle (ausschließlich Themenfindung): DAV/ARGE Baurecht vom 21. Mai 2026. Die Entscheidungsdarstellung beruht auf der genannten amtlichen Quelle.
Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die Angaben wurden anhand der genannten Quellen zusammengestellt. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
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