19.10.2026 · I ZR 224/25 — Wer Wohnungen umfassend verwaltet, darf für deren Vermittlung auch vom Vermieter keine Maklerprovision verlangen. Der BGH bestätigt die Rückzahlung bereits vereinnahmter Provisionen.
Eine Hausverwaltung kann für die Neuvermietung einer von ihr verwalteten Wohnung nicht ohne Weiteres eine zusätzliche Maklerprovision berechnen. Der gesetzliche Provisionsausschluss schützt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs auch den Vermieter. Eine entsprechende Vertragsklausel beseitigt dieses Verbot nicht.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21. Mai 2026 – I ZR 224/25 – die Rückzahlung von Vermittlungsentgelten bestätigt. Maßgeblich war, dass das Unternehmen tatsächlich die laufende Verwaltung der vermittelten Wohnungen übernommen hatte.
Worum ging es?
Eine Eigentümerin hatte ein Unternehmen mit der Verwaltung von 129 Wohnungen und 134 Garagen beauftragt. Zu seinen Aufgaben gehörte auch, Mietverträge im Namen der Eigentümerin abzuschließen. Neben dem monatlichen Verwaltungshonorar sah der Vertrag für eine Neuvermietung zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer vor, begrenzt durch einen jährlichen Höchstbetrag.
Für 13 Neuvermietungen zahlte die Eigentümerin insgesamt 16.815,71 Euro. Nach der Beendigung des Verwaltervertrags verlangte sie die Provisionen zurück. Während das Landgericht die weitergehende Klage abgewiesen hatte, sprach das Oberlandesgericht ihr zusätzlich zu einem anerkannten Teilbetrag weitere 16.666,20 Euro zu. Dagegen wandte sich die Verwalterin mit ihrer Revision.
Wie hat das Gericht entschieden?
Der BGH wies die Revision zurück. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes besteht kein Anspruch auf Vermittlungsentgelt, wenn die vermittelte Wohnung vom Wohnungsvermittler selbst verwaltet wird. Der Wortlaut beschränkt diesen Ausschluss nicht auf Forderungen gegen Wohnungssuchende.
Auch der Zusammenhang mit den übrigen gesetzlichen Regelungen rechtfertigt nach dem BGH keine Ausnahme für eine vom Vermieter zugesagte Provision. Dass dieser die Verwaltung selbst beauftragt hat und zusätzliche Leistungen erhält, reicht nicht aus, um das gesetzliche Verbot einzuschränken.
Die Provisionsvereinbarung war deshalb unwirksam. Die gezahlten Entgelte konnten nach den gesetzlichen Vorschriften über die Rückforderung nicht geschuldeter Leistungen zurückverlangt werden. Entscheidend waren die weitreichenden Verwaltungs- und Entscheidungsbefugnisse des Unternehmens, die ausdrücklich auch den Mietvertragsabschluss umfassten.
Was bedeutet die Entscheidung in der Praxis?
Bei Neuvermietungspauschalen lohnt sich eine genaue Trennung zwischen der laufenden Verwaltungstätigkeit und einer gesonderten Wohnungsvermittlung. Die Bezeichnung einer Zahlung allein beantwortet die Frage nach ihrer rechtlichen Zulässigkeit nicht. Maßgeblich bleiben der vereinbarte Leistungsinhalt und die tatsächlichen Aufgaben.
Für eine Prüfung sind insbesondere der Verwaltervertrag, die Vollmachten, Vermittlungsabrechnungen und Zahlungsbelege relevant. Die Entscheidung betrifft den Verwalter der vermittelten Wohnung; sie lässt sich nicht ohne Weiteres auf jeden Dienstleister übertragen, der einzelne administrative Aufgaben übernimmt.
Eine Rückforderung sollte daher nicht allein mit dem Schlagwort Hausverwaltung begründet werden. Zu klären sind die konkrete Verwalterstellung, die vermittelte Wohnung und der Zweck des verlangten Entgelts. Ebenso sind mögliche Einwendungen und die zeitlichen Grenzen einer Rückforderung gesondert zu prüfen.
Kurz eingeordnet
Der BGH bekräftigt einen gesetzlichen Provisionsausschluss auch zugunsten professioneller Vermieter. Es handelt sich nicht um ein allgemeines Verbot der Vergütung von Verwaltungsleistungen. Unzulässig war die zusätzliche Vermittlungsprovision für Wohnungen, deren Verwaltung das Unternehmen bereits innehatte.
Die Entscheidung stammt vom Mai 2026 und liegt damit außerhalb des bevorzugten Zeitfensters von 60 Tagen. Ihr praktischer Nutzen liegt in der klaren Abgrenzung zwischen zulässiger Verwaltungsvergütung und gesetzlich ausgeschlossener Maklerprovision.
Quelle
Bundesgerichtshof; Urteil vom 21.05.2026 – I ZR 224/25. Amtlicher Volltext; ECLI:DE:BGH:2026:210526UIZR224.25.0; insbesondere Rn. 1–11 und 18 ff.
Themenfundstelle: beck-aktuell, 22.06.2026. Die inhaltliche Darstellung beruht auf der genannten amtlichen Quelle.
Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die Angaben wurden anhand der genannten Quellen zusammengestellt. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
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