14.10.2026 · 5 U 27/25 — Risse nach Bauarbeiten beweisen nicht automatisch deren Ursache. Bestehen plausible Vorschäden und andere Erklärungen, kann auch ein Anscheinsbeweis ausscheiden.
Bau- & Architektenrecht · 14.10.2026
Worum ging es?
Hausbesitzer verlangten 35.000 Euro Vorschuss zur Beseitigung von Schäden an ihrem Grundstück und Gebäude. Sie führten Risse und weitere Veränderungen auf eine Grundwasserabsenkung zurück, die für Bauarbeiten in der Nähe im Jahr 2020 vorgenommen worden war.
Im Verfahren wurden mehrere Sachverständigengutachten ausgewertet. Dabei ergaben sich Hinweise auf schon zuvor vorhandene Risse, ältere Sanierungsversuche und konstruktive Besonderheiten des Hauses. Eine Absenkung des Grundstücks durch die Arbeiten ließ sich nicht feststellen.
Nachdem das Landgericht die Klage abgewiesen hatte, beriefen sich die Eigentümer in der Berufung insbesondere auf einen Anscheinsbeweis. Aus dem engen zeitlichen und räumlichen Zusammenhang müsse folgen, dass die Bauarbeiten die Schäden verursacht hätten. Zudem verlangten sie Beweiserleichterungen beziehungsweise eine Umkehr der Beweislast.
Wie hat das Gericht entschieden?
Das Oberlandesgericht Brandenburg wies die Berufung mit Urteil vom 12. Februar 2026 – 5 U 27/25 – zurück. Unabhängig von weiteren Fragen zur Anspruchsgrundlage war der Zusammenhang zwischen der Grundwasserabsenkung und den behaupteten Schäden nicht nachgewiesen.
Ein Anscheinsbeweis kann bei einem typischen Geschehensablauf helfen: Aus feststehenden Umständen darf unter bestimmten Voraussetzungen auf eine Ursache oder Folge geschlossen werden. Auch Gebäudeschäden im örtlichen und zeitlichen Zusammenhang mit umfangreichen benachbarten Arbeiten können dafür grundsätzlich in Betracht kommen.
Im konkreten Fall fehlte jedoch die erforderliche Typizität. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bestanden wesentliche Risse bereits vor den Bauarbeiten. Außerdem kamen unter anderem Niederschlagswasser, der Aufbau des Putzsystems, fehlende Bewegungsfugen und mangelhafte Verputzarbeiten als andere Ursachen in Betracht.
Die bloße Nähe einer Baustelle zu einem beschädigten Haus genügte deshalb nicht. Gerade die belegten Vorschäden und naheliegenden anderen Erklärungen verhinderten, dass die Ursache allein aus einem vermeintlich typischen Ablauf abgeleitet werden konnte.
Auch für die geforderte Beweislastumkehr sah das Gericht keine Grundlage. Die Eigentümer mussten weiterhin nachweisen, dass die Beklagte die Schäden durch die Grundwasserabsenkung verursacht hatte. Eine einschlägige Nebenpflichtverletzung, aus der sich im konkreten Fall eine Beweiserleichterung ergeben hätte, war nicht ersichtlich.
Was bedeutet die Entscheidung in der Praxis?
Bei Gebäudeschäden im Umfeld von Bauarbeiten sind drei Fragen getrennt zu betrachten: Welche Schäden lagen vorher schon vor, was hat sich während der Arbeiten verändert und welche technischen Ursachen kommen dafür in Betracht? Der Zeitpunkt der Entdeckung beantwortet die dritte Frage noch nicht.
Eine aussagekräftige Bestandsaufnahme kann spätere Streitigkeiten erleichtern. Dafür sind nachvollziehbare Fotos, genaue Ortsangaben zu Rissen und Informationen über ältere Reparaturen wichtiger als eine lediglich allgemeine Beschreibung des Gebäudezustands. Auch die Zugänglichkeit der betroffenen Bauteile kann für die Bewertung durch Sachverständige Bedeutung haben.
Wer Ansprüche geltend macht, sollte mögliche Alternativursachen in die technische Untersuchung einbeziehen. Das gilt gerade bei Gebäuden mit unterschiedlichen Bauabschnitten, älteren Sanierungen oder bekannten Vorschäden. Solche Umstände machen einen Anspruch nicht von vornherein unmöglich, können aber gegen eine vereinfachte Beweisführung sprechen.
Ein gerichtliches Gutachten kann den Zusammenhang bestätigen oder Zweifel daran aufzeigen. Die Entscheidung verdeutlicht, dass ein zusätzlich eingeholtes Gutachten die fehlende tatsächliche Grundlage nicht allein dadurch ersetzt, dass die geschädigte Seite von der Baustellenursache überzeugt ist.
Kurz eingeordnet
Das Urteil stammt vom Februar 2026 und liegt damit deutlich außerhalb des bevorzugten Zeitraums. Es wird als bislang nicht behandelter, weiterhin praxisrelevanter Fall zur Beweisführung bei Baufolgeschäden vorgeschlagen.
Ein Anscheinsbeweis wird für Gebäudeschäden nicht generell ausgeschlossen. Ausschlaggebend waren die konkreten Vorschäden und anderen Ursachen. Die Revision wurde nicht zugelassen; ein darüber hinausgehender gesicherter Rechtsmittelstand wird hier nicht behauptet.
Quelle
Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 12.02.2026 – 5 U 27/25. Amtliche Entscheidungsdatenbank Brandenburg; ECLI:DE:OLGBB:2026:0212.5U27.25.00.
Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die Angaben wurden anhand der genannten Quellen zusammengestellt. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
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