14.10.2026 · 27 U 3495/25 Bau e — Wird eine Verbrauchersicherheit zu früh vereinnahmt, kann auch der verantwortliche Geschäftsführer haften. Das OLG verlangt dafür eine eigene schuldhafte Pflichtverletzung.
Bau- & Architektenrecht · 14.10.2026
Worum ging es?
Eine Erwerberin kaufte über einen Bauträgervertrag einen Miteigentumsanteil mit einer Einheit in einem ehemaligen Kesselhaus. Das Gebäude sollte zu einem Hotel umgebaut werden. Für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel war eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent des Kaufpreises vorgesehen.
Der Sicherheitseinbehalt betrug 10.070,10 Euro. Der Bauträger forderte den Betrag an und erhielt ihn, obwohl noch wesentliche Leistungen offen waren. Später wurde zudem eine erhebliche Quecksilberproblematik bekannt, die Auswirkungen auf die Nutzung des Hotels hatte.
Die Erwerberin verlangte eine erneute Sicherheitsstellung und nahm hierfür auch die Geschäftsführer in Anspruch. Einer der Geschäftsführer war vor allem für die kaufmännische Projektbegleitung zuständig. Das Landgericht verurteilte ihn; seine Berufung hatte vor dem Oberlandesgericht keinen Erfolg.
Wie hat das Gericht entschieden?
Das Oberlandesgericht München bestätigte mit Endurteil vom 26. August 2026 – 27 U 3495/25 Bau e – die persönliche Haftung des noch streitig betroffenen Geschäftsführers. Es stützte seine Entscheidung auf eine schuldhafte Verletzung des gesetzlichen Schutzes der Verbrauchersicherheit.
Nach Auffassung des Senats ist § 650m Abs. 2 BGB ein Schutzgesetz im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB. Die Vorschrift soll Verbraucher davor bewahren, trotz bereits geleisteter Zahlungen ohne ausreichende Absicherung der vertraglich geschuldeten Herstellung dazustehen. Ihr Schutz ist gerade bei finanziellen Schwierigkeiten des Bauträgers bedeutsam.
Eine persönliche Haftung folgt dabei nicht allein aus der Geschäftsführerstellung. Das Gericht untersuchte, wie der Betroffene in die Anforderung und Vereinnahmung der Sicherheit eingebunden war und welche eigene Handlungspflicht daraus entstand. Er hatte die Zahlungsflüsse kontrolliert und Schreiben zur Sicherheitsanforderung beziehungsweise zu den erheblichen Problemen mitunterzeichnet.
Spätestens nach Kenntnis der im Verfahren maßgeblichen Umstände hätte er prüfen müssen, ob die Voraussetzungen für den Wegfall der Sicherheit tatsächlich vorlagen. Dazu gehörten noch offene Arbeiten und die bekannt gewordenen wesentlichen Mängel. Das Unterlassen einer angemessenen Prüfung und Reaktion bewertete der Senat zumindest als fahrlässig.
Die Rechtsfolge war die erneute Stellung einer Sicherheit. Das Gericht stellte ausdrücklich klar, dass die Erwerberin dadurch nicht ohne Weiteres einen unmittelbaren Zahlungsanspruch über den gesamten Sicherungsbetrag erhielt. Die gesetzliche Absicherung und das Wahlrecht bei der Form der Sicherheitsleistung blieben maßgeblich.
Was bedeutet die Entscheidung in der Praxis?
Beim Umgang mit Verbrauchersicherheiten reicht die bloße Behauptung der Fertigstellung nicht aus. Entscheidend sind der Sicherungszweck, die vertraglichen Regelungen und der tatsächliche Bauzustand. Wesentliche Mängel und offene Leistungen können einer Freigabe oder Auszahlung entgegenstehen.
Geschäftsführer sollten nachvollziehbar prüfen lassen, weshalb eine Sicherheit zurückgegeben oder ein Einbehalt ausgezahlt werden soll. Wer selbst in die Anforderung und Vereinnahmung eingebunden ist, kann sich nicht ohne Weiteres darauf zurückziehen, nur kaufmännische Aufgaben übernommen zu haben.
Für Erwerber kommt es darauf an, welche Sicherheit vereinbart war, ob ihr Zweck noch fortbestand und welches eigene Verhalten dem jeweiligen Geschäftsführer vorzuwerfen ist. Vertragsunterlagen, Zahlungsanforderungen und Informationen über den Bauzustand können hierfür entscheidend sein.
Die Entscheidung rechtfertigt keine automatische persönliche Haftung bei jeder Insolvenz oder jedem Baumangel. Erforderlich bleiben eine einschlägige Schutzpflicht, ein dem Organ selbst zurechenbarer Verstoß, Verschulden und ein dadurch verursachter Schaden.
Kurz eingeordnet
Das OLG hat die Revision nicht zugelassen. Eine Aussage über den weiteren Rechtsmittelverlauf oder eine bestätigte Rechtskraft ergibt sich daraus allein nicht.
Der Senat behandelte den Fall als Anwendung bestehender obergerichtlicher Grundsätze auf die konkrete Konstellation. Seine Entscheidung zur Verbrauchersicherheit ist von einer pauschalen Rückzahlung des Kaufpreises oder einer allgemeinen Haftung für sämtliche Mängelbeseitigungskosten zu unterscheiden.
Quelle
Oberlandesgericht München, Endurteil vom 26.08.2026 – 27 U 3495/25 Bau e. Amtlicher Volltext in Bayern.Recht, Dokument 2026-N-20441.
Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die Angaben wurden anhand der genannten Quellen zusammengestellt. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
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