14.10.2026 · VIII ZR 4/23 — Eine fehlende Vertretungsmacht macht eine Kündigung nicht automatisch zum Schadensersatzfall. Entscheidend sind auch der Kündigungsgrund und die Art der Rechtsverfolgung.
Miet- & WEG-Recht · 14.10.2026
Worum ging es?
Eine Mieterin hatte seit 2017 Räume auf einem Berliner Kirchhof angemietet. Die Räume dienten überwiegend dem Wohnen; zwei Räume durften als Büro genutzt werden. Vermieterin war eine Kirchengemeinde, deren anwaltliche Bevollmächtigung besonderen kirchlichen Zuständigkeits- und Formvorgaben unterlag.
Die anwaltliche Vollmacht war von der Gemeindepfarrerin unterschrieben und mit einem Adressstempel versehen. Das vorgesehene Siegel der Kirchengemeinde fehlte. Nach zunächst wegen Zahlungsrückständen erklärten Kündigungen folgten weitere Kündigungen wegen Veröffentlichungen der Mieterin über die Gemeinde und deren Mitglieder.
Im Berufungsverfahren verlangte die Mieterin ihrerseits Schadensersatz. Dazu gehörten anwaltliche Kosten, eine Vergütung für eigenen Zeitaufwand und weitere Ansprüche wegen behaupteter gesundheitlicher beziehungsweise persönlicher Beeinträchtigungen. Für die Revision stand damit die Haftung für die Kündigungen und den Räumungsprozess im Mittelpunkt.
Wie hat das Gericht entschieden?
Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Mieterin mit Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 4/23 – zurück. Die geltend gemachten Ersatzansprüche waren nach dem zugrunde zu legenden Sachverhalt nicht begründet.
Der BGH unterschied zwischen der Frage, ob eine Kündigung dem Vermieter wirksam zugerechnet werden kann, und der Frage, ob überhaupt ein ausreichender Kündigungsgrund besteht. Die angeführten kirchlichen Zuständigkeits- und Vertretungsregeln betrafen die erste Frage. Selbst eine fehlende Vertretungsmacht bedeutete hier nicht, dass die Gemeinde ohne sachliche Berechtigung eine Beendigung des Mietverhältnisses verlangt hätte.
Nach den bindenden Feststellungen war ein wichtiger Kündigungsgrund vorhanden. Dabei ging es insbesondere um erhebliche Eingriffe in die Privatsphäre einer ehrenamtlichen Gemeindeverantwortlichen. Der BGH musste die behaupteten Vertretungsmängel deshalb für die Schadensersatzfrage nicht abschließend klären.
Eine schuldhaft ohne materiellen Kündigungsgrund erklärte Kündigung kann demgegenüber Ersatzansprüche auslösen. Das Urteil bestätigt diese Möglichkeit ausdrücklich. Es beseitigt also nicht den Schutz vor vorgeschobenen oder sonst sachlich unberechtigten Kündigungen.
Auch die gerichtliche Rechtsverfolgung begründet nicht schon deshalb eine zusätzliche Haftung, weil sich die Rechtsauffassung einer Partei als fehlerhaft erweist. Besondere Ausnahmefälle, etwa ein sittenwidriger Missbrauch des Verfahrens mit Schädigungsvorsatz, waren hier nicht gegeben.
Was bedeutet die Entscheidung in der Praxis?
Bei einer unwirksamen Mietkündigung müssen der Unwirksamkeitsgrund und ein möglicher Ersatzanspruch gesondert untersucht werden. Aus dem Erfolg bei der Abwehr einer Kündigung folgt noch nicht automatisch ein Zahlungsanspruch gegen den Vermieter.
Wichtig ist insbesondere, ob der Kündigungsgrund tatsächlich fehlte oder lediglich ein Fehler bei der Vertretung beziehungsweise Erklärung vorlag. Hinzukommen müssen bei einem Ersatzanspruch die weiteren Voraussetzungen wie Schaden, Ursächlichkeit und erforderliches Verschulden. Die Entscheidung behandelt diese Fragen anhand einer besonderen kirchlichen Vermieterkonstellation.
Kosten eines gerichtlichen Verfahrens richten sich grundsätzlich nach den Regeln über Prozesskosten. Eine zusätzliche Honorarvereinbarung mit dem eigenen Anwalt führt deshalb nicht allein dazu, dass die Gegenseite jeden daraus entstehenden Mehrbetrag tragen muss.
Auch eigene Recherchen, die Aufbereitung des Sachverhalts und die Mitarbeit an Schriftsätzen sind grundsätzlich Aufwand im eigenen Pflichtenkreis einer Prozesspartei. Der BGH erkannte hier keinen selbständigen Anspruch auf Vergütung dieses Zeitaufwands an.
Kurz eingeordnet
Die Entscheidung setzt keine unwirksame Kündigung in Kraft. Sie grenzt die Abwehr der Kündigung von einer anschließenden Schadensersatzforderung ab. Die kirchenrechtliche Wirksamkeitsfrage und die Frage einer vertraglichen Pflichtverletzung sind dabei auseinanderzuhalten.
Für andere Sachverhalte bleibt insbesondere die Haftung bei einer schuldhaft materiell unbegründeten Kündigung möglich. Pauschale Aussagen, Vermieter hafteten niemals für unwirksame Kündigungen, lassen sich aus dem Urteil nicht ableiten.
Quelle
Bundesgerichtshof, Urteil vom 01.07.2026 – VIII ZR 4/23. Amtlicher BGH-Volltext; ECLI:DE:BGH:2026:010726UVIIIZR4.23.0.
Themenfundstelle: Beck, NZM 19/2026, Themenübersicht: VIII ZR 4/23, S. 785. Für die Entscheidungsangaben und inhaltlichen Aussagen wurde die oben genannte amtliche Quelle verwendet.
Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die Angaben wurden anhand der genannten Quellen zusammengestellt. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
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