14.10.2026 · VIII ZR 127/25 — Ein vorab abgestimmter Schlüsseleinwurf kann die Wohnung rechtzeitig zurückgeben. Ob das vereinbart war und fristgerecht geschah, muss im Streitfall bewiesen werden.
Miet- & WEG-Recht · 14.10.2026
Worum ging es?
Zwei Mieter hatten für ihre Wohnungen in Frankfurt am Main Aufhebungsverträge geschlossen. Für eine rechtzeitige Räumung und Rückgabe zum 31. März 2022 waren Abfindungen von 40.000 Euro beziehungsweise 41.400 Euro vorgesehen. Bei späterer Rückgabe sollten diese Zahlungen entfallen. Damit entschied der Übergabetermin über erhebliche Beträge.
Nachdem mehrere Termine nicht eingehalten werden konnten, wurde eine persönliche Übergabe am Morgen des Folgetags verabredet. Die Mieterseite behauptete jedoch, die Schlüssel schon am Vorabend vor Mitternacht in den Briefkasten der Vermieter eingeworfen zu haben. Dies sei zuvor gegenüber der zuständigen Mitarbeiterin angekündigt worden, ohne dass diese widersprochen habe.
Außerdem beriefen sich die Mieter auf eine mündliche Vereinbarung, nach der die Abfindungen auch bei einer Rückgabe am 1. April erhalten bleiben sollten. Das Landgericht hielt den Einwurf mangels Kenntnis der Vermieter für unzureichend und die mündliche Änderung wegen einer Schriftformklausel für unwirksam.
Wie hat das Gericht entschieden?
Der Bundesgerichtshof hob mit Urteil vom 9. September 2026 – VIII ZR 127/25 – die Berufungsentscheidung auf und verwies den Rechtsstreit an eine andere Kammer zurück. Ein endgültiger Anspruch auf die Abfindungen wurde damit noch nicht festgestellt.
Die Rückgabe einer Wohnung setzt grundsätzlich voraus, dass sie geräumt wird und der Vermieter die tatsächliche Verfügungsmöglichkeit erhält. Der bloße Auszug bei gleichzeitigem Behalten der Schlüssel reicht ebenso wenig wie die Schlüsselübergabe bei weiterhin nicht geräumten Räumen.
Im konkreten Fall musste der BGH für die rechtliche Prüfung zunächst die Darstellung der Mieter zugrunde legen. Danach war der Schlüsseleinwurf vorab angekündigt und widerspruchslos hingenommen worden. Unter den weiteren Umständen konnte darin eine stillschweigende Zustimmung zum Rückgabeweg liegen. Bei einer solchen Abstimmung kommt es nicht darauf an, wann die Vermieterseite den tatsächlich erfolgten Einwurf bemerkt.
Auch die behauptete mündliche Verlängerung konnte wirksam sein. Die Verträge enthielten lediglich eine einfache Schriftformklausel. Wollen beide Seiten eine mündliche Änderung gelten lassen, können sie eine solche Klausel zugleich stillschweigend aufheben. Ein besonderes Bewusstsein, gerade vom Schriftformerfordernis abzuweichen, war dafür hier nicht erforderlich.
Was bedeutet die Entscheidung in der Praxis?
Bei Wohnungsübergaben sind Rückgabeweg und Rückgabezeitpunkt getrennt zu prüfen. Ein fest vereinbarter Termin, die tatsächliche Räumung, sämtliche Schlüssel und eine abgestimmte Alternative zur persönlichen Übergabe können jeweils Bedeutung haben. Ein Übergabeprotokoll ist hilfreich, ersetzt aber nicht die Prüfung der tatsächlichen Besitzverschaffung.
Wenn von einer ursprünglichen Vereinbarung abgewichen wird, erleichtert eine nachvollziehbare Dokumentation die spätere Beweisführung. Relevant sind etwa Nachrichten über den geplanten Einwurf, die Reaktion der Vermieterseite und Belege für dessen Zeitpunkt. Auch die Befugnis der beteiligten Mitarbeiterin, Änderungen zu vereinbaren, kann streitig werden.
Die Entscheidung lässt deshalb keine allgemeine Schlussfolgerung zu, dass ein nächtlicher Briefkasteneinwurf stets genügt. Sie zeigt vielmehr, wie stark die rechtliche Bewertung von den vorherigen Absprachen abhängt.
Kurz eingeordnet
Ob die Schlüssel rechtzeitig eingeworfen und die behaupteten Vereinbarungen tatsächlich getroffen wurden, muss das Berufungsgericht noch feststellen. Der BGH hat diese Tatsachen nicht selbst bewiesen.
Ausdrücklich offen bleibt, ob bei einem unangekündigten, dem Vermieter aufgedrängten Schlüsseleinwurf zusätzlich dessen Kenntnis erforderlich ist. Ebenso sind die Rückgabe nach § 546 BGB und der Beginn der kurzen Verjährung von Ersatzansprüchen nach § 548 BGB unterschiedliche Fragen.
Quelle
Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.09.2026 – VIII ZR 127/25. Amtlicher BGH-Volltext; ECLI:DE:BGH:2026:090926UVIIIZR127.25.0.
Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die Angaben wurden anhand der genannten Quellen zusammengestellt. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
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