29.09.2026 · 27 U 2266/25 Bau e — Bei der Objektbegehung in Leistungsphase 9 darf ein Architekt sich nicht auf bereits sichtbare Schäden beschränken. Er muss in zumutbarem Umfang auch naheliegende technische Mängel prüfen.
Das Oberlandesgericht München hat dies in einem Hinweisbeschluss zu Mängeln einer Tiefgarage erläutert. Die Berufung wurde nach dem Hinweis zurückgenommen.
Worum ging es?
Die mit den Leistungsphasen 1 bis 9 beauftragten Objektplaner stritten über ihre Verantwortung für Risse in einer Stahlbetonzwischendecke und unzureichende Schutzmaßnahmen an Wänden, Stützen und Fundamenten einer Tiefgarage. Das Landgericht Augsburg hatte eine Haftung angenommen. Die Planer legten Berufung ein.
Für die Bewehrung der Decke war nach Ansicht des Oberlandesgerichts spezielles Wissen eines Tragwerksplaners erforderlich. Gleichwohl sah es eine Verantwortung der Objektplaner für Versäumnisse bei der Fugenplanung. Im zweiten Mangelkomplex ging es um den Schutz tragender Bauteile gegen Feuchtigkeit und Chlorideintrag.
Was sagte das Gericht zur Objektbegehung?
Der Senat wollte die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückweisen. Er hielt die Einwände gegen die Haftung wegen der unterlassenen Prüfung in Leistungsphase 9 für unbegründet. Eine Objektbegehung vor Ablauf der Gewährleistungsfristen dient nicht nur der Aufnahme optisch sichtbarer Schäden. Der Architekt muss im Rahmen des Zumutbaren auch prüfen, ob das vertraglich geschuldete Werk technisch ordnungsgemäß ausgeführt wurde oder Anhaltspunkte für Mängel bestehen.
Im konkreten Fall war das Fehlen einer hochgezogenen Beschichtung mit bloßem Auge erkennbar. Das hätte nach Auffassung des Senats Anlass gegeben, die Abdichtung der Tiefgarage näher zu prüfen. Dazu hätten die Durchsicht von Plänen und Ausschreibungen oder eine einfache Rückfrage beim Tragwerksplaner genügt. Eine aufwendige Bauteilöffnung oder monatelange Untersuchung war nicht erforderlich.
Auch der vergleichsweise geringe Honoraranteil der Leistungsphase 9 senkte den Sorgfaltsmaßstab nicht. Gerade bei einem für Tiefgaragen zentralen Schutzproblem durfte nicht ohne Prüfung auf eine andere, von außen nicht sichtbare technische Lösung vertraut werden.
Was folgt daraus für Bauprojekte?
Bei der Objektbetreuung sollten Architekten auffällige technische Punkte festhalten, vorhandene Planunterlagen heranziehen und erkennbare Widersprüche zwischen Planung und Ausführung klären. Bauherren sollten vor Ablauf der jeweiligen Gewährleistungsfristen eine aussagekräftige Begehung einfordern und Hinweise auf Mängel dokumentieren.
Die Reichweite der Prüfung hängt vom Einzelfall und der Zumutbarkeit ab. Der Beschluss begründet keine Pflicht, ohne konkreten Anlass sämtliche verdeckten Bauteile zerstörend zu untersuchen. Das OLG erteilte einen Hinweis zur beabsichtigten Zurückweisung; eine abschließende Berufungsentscheidung erging nach der Rücknahme nicht.
Quelle
Oberlandesgericht München, Hinweisbeschluss vom 24. Februar 2026 – 27 U 2266/25 Bau e, Bayern.Recht, BeckRS 2026, 11921.
Amtlich veröffentlichter Entscheidungstext
Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die Angaben wurden anhand der genannten Quellen zusammengestellt. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
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