29.09.2026 · VIII ZR 125/23 — Ein Auskunftsfehler gegenüber dem Vormieter macht die vereinbarte Vormiete nicht automatisch unzulässig. Entscheidend bleibt, ob die erhöhte Miete materiell gerechtfertigt war.
MIET- & WEG-RECHT · 29. SEPTEMBER 2026
Bei der Mietpreisbremse kann eine zulässige höhere Vormiete auch für den nächsten Mietvertrag Bedeutung haben. Der Bundesgerichtshof hat geklärt, dass eine verletzte Auskunftspflicht gegenüber dem Vormieter nicht ohne Weiteres die Höhe der für das Folgemietverhältnis maßgeblichen Vormiete verändert.
Worum ging es?
Die Parteien stritten über die Miete einer Berliner Wohnung mit 68,49 Quadratmetern. Seit Februar 2021 waren monatlich 780,10 Euro nettokalt vereinbart. Die Vermieterin hatte im neuen Mietvertrag angegeben, dass die Vormiete ein Jahr vor Ende des vorherigen Mietverhältnisses 11,39 Euro je Quadratmeter betragen hatte. Im früheren Mietverhältnis hatte sie aber vor Vertragsschluss keine Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen erteilt, mit denen sie eine höhere Miete rechtfertigen wollte.
Die Mieter verlangten unter anderem 242,03 Euro für Mai 2021 zurück. Das Amtsgericht wies die Klage ab; das Landgericht gab ihr teilweise statt. Beide Seiten gingen in Revision.
Wie hat der BGH entschieden?
Mit Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 125/23 – hob der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück. Nach § 556e Abs. 1 BGB kann die vom Vormieter geschuldete Miete bei der Wiedervermietung grundsätzlich erhalten bleiben. Unterlag schon das Vormietverhältnis der Mietpreisbremse, ist jedoch nur eine materiell nach den §§ 556d ff. BGB zulässige Vormiete geschützt.
Der BGH trennt die materielle Zulässigkeit der Miete von der Folge einer versäumten Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB. Unterbleibt die erforderliche Information vor Vertragsschluss, kann sich der Vermieter im betreffenden Mietverhältnis zunächst nicht auf die Ausnahme berufen. Die vereinbarte Miete wird dadurch aber nicht automatisch teilweise unwirksam. Ein früherer Auskunftsfehler wirkt nicht pauschal gegenüber einem späteren Mieter fort.
Die Angabe der Vormiete je Quadratmeter im neuen Vertrag hielt der Senat zusammen mit der mitgeteilten Wohnfläche grundsätzlich für ausreichend, um den Gesamtbetrag zu erkennen. Ob die Vormiete wegen der behaupteten Modernisierung tatsächlich zulässig war, muss das Landgericht noch prüfen.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Vermieter sollten die materielle Grundlage einer erhöhten Vormiete und ihre Auskünfte im jeweiligen Mietverhältnis getrennt dokumentieren. Die bloße Vereinbarung eines Betrags im früheren Vertrag genügt nicht, wenn dieser Betrag nach der Mietpreisbremse unzulässig war.
Mieter sollten neben der früheren Auskunft auch die Ausgangsmiete, Modernisierungen und die vor Abschluss ihres eigenen Vertrags erteilten Informationen prüfen. Der BGH hat die konkrete Miethöhe in diesem Verfahren noch nicht abschließend gebilligt.
Quelle
Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 125/23, ECLI:DE:BGH:2026:010726UVIIIZR125.23.0.
Amtlicher Volltext des Bundesgerichtshofs
Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die Angaben wurden anhand der genannten Quellen zusammengestellt. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
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