29.09.2026 · VIII ZR 50/23 — Auch Räume in einem Altbau können nach schwerer Beschädigung und aufwendiger Wiederherstellung als erstmals genutzter Wohnraum gelten. Dann kann die Ausnahme von der Mietpreisbremse greifen.
MIET- & WEG-RECHT · 29. SEPTEMBER 2026
Das Baujahr eines Hauses entscheidet nicht allein über die Mietpreisbremse. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 50/23 – klargestellt, dass § 556f Satz 1 BGB auch die dauerhafte Wiedernutzbarmachung zuvor unbewohnbarer Räume erfassen kann. Ob die Voraussetzungen im konkreten Streitfall vorlagen, muss das Berufungsgericht noch klären.
Der Fall
Die Wohnung lag in einem Berliner Gebäude, das vor 1918 errichtet worden war. Der Mieter zahlte von Juni 2017 bis Februar 2021 eine Nettokaltmiete, die nach den Feststellungen des Landgerichts monatlich 215,15 Euro über der grundsätzlich zulässigen Miete lag. Er ließ Ansprüche wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geltend machen.
Die Vermieterin hielt die Mietpreisbremse für unanwendbar. Nach ihrem Vortrag hatte sie den Gebäudekomplex 2015 in einem Zustand erworben, in dem er nicht mehr bewohnbar war: Es fehlten funktionsfähige Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen; Fenster und weitere Bauteile waren erheblich beschädigt. Sie ließ Dach, Fassade, Fenster, Leitungen und die Innenräume umfangreich wiederherstellen.
Amtsgericht und Landgericht gaben dem Mieter Recht. Das Landgericht schloss die Ausnahme für erstmals genutzten Wohnraum aus, weil die Räume früher einmal zu Wohnzwecken verwendet worden waren.
Die Entscheidung
Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück. Nach § 556f Satz 1 BGB ist die Mietpreisbremse für Wohnungen nicht anzuwenden, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Das kann nach dem Senat auch vorhandene Räume betreffen, die wegen erheblicher Schäden dauerhaft nicht mehr als Wohnung nutzbar waren und erst durch wesentlichen Bauaufwand wieder Wohnraum wurden.
Der Zweck der Vorschrift ist die Förderung von Investitionen in zusätzlichen Wohnraum. Die bloße frühere Nutzung als Wohnung schließt eine spätere erstmalige Nutzung nach Wiederherstellung daher nicht zwingend aus. Ein wesentlicher Bauaufwand setzt regelmäßig Kosten von mindestens einem Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil voraus.
Eine gewöhnliche Renovierung oder Modernisierung weiterhin nutzbarer Räume reicht dafür nicht aus. Erforderlich sind Feststellungen zum Zustand vor den Arbeiten, zum Umfang der Schadensbeseitigung und zur erstmaligen erneuten Nutzung und Vermietung nach dem gesetzlichen Stichtag.
Folgen für die Praxis
Vermieter, die sich auf die Ausnahme berufen, sollten den früheren Zustand, die Bauarbeiten und die Kosten belastbar belegen können. Fotos, Zustandsberichte, Rechnungen und eine nachvollziehbare Kostenvergleichsrechnung können dafür wichtig sein. Mieter sollten prüfen, ob tatsächlich zuvor dauerhaft unbewohnbarer Wohnraum wiederhergestellt wurde oder lediglich eine umfassende Modernisierung vorliegt.
Der BGH hat nicht entschieden, dass die konkrete Berliner Miete zulässig war. Das Landgericht muss nun die Tatsachen zur Unbewohnbarkeit und zum Bauaufwand ermitteln. Auch eine rechtsmissbräuchlich herbeigeführte Beschädigung kann eine gesonderte Bewertung erfordern.
Quelle
Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 50/23, ECLI:DE:BGH:2026:010726UVIIIZR50.23.0.
Amtlicher Volltext des Bundesgerichtshofs
Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die Angaben wurden anhand der genannten Quellen zusammengestellt. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
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