01.11.2026 · 28 K 3595/24 — Für den Ersatz abgerissener Wohnungen zählt das Nutzungskonzept. Möblierung und Mindestmietdauer allein entscheiden nicht.
MIET- & WEG-RECHT
Verwaltungsgericht Köln, Urteil vom 16.10.2026 – 28 K 3595/24.
Wer bestehende Mietwohnungen abreißen und an anderer Stelle Ersatz schaffen will, muss mehr als eine ausreichende Zahl neuer Quadratmeter anbieten. Der Ersatz muss auch dem geschützten Wohnzweck dienen. Das Verwaltungsgericht Köln hat eine entsprechende Genehmigung versagt, weil es das angebotene Konzept für möblierte Mikroapartments als vorübergehende Unterbringung bewertete.
Die Entscheidung betrifft die Zweckentfremdung von Wohnraum nach nordrhein-westfälischem Landesrecht und der Kölner Wohnraumschutzsatzung. Sie zeigt, weshalb ein unbefristeter Mietvertrag und eine Mindestmietdauer von sechs Monaten ein Nutzungskonzept nicht allein zu dauerhaftem Wohnen machen.
Worum ging es?
Eine Immobiliengesellschaft wollte drei Wohnhäuser mit insgesamt 22 Wohnungen und rund 1.341 Quadratmetern Wohnfläche abbrechen. Als Ersatz bot sie ein anderes Neubauvorhaben im Stadtgebiet an. Geplant waren 53 Einheiten mit insgesamt rund 1.836 Quadratmetern, darunter überwiegend kleine Apartments sowie fünf Reihenhäuser.
Die Apartments sollten vollständig möbliert vermietet werden. Zum Konzept gehörten unter anderem Internetzugang, Haushaltsutensilien und eine Erstausstattung mit Wäsche. Vorgesehen waren grundsätzlich unbefristete Verträge mit einer Mindestmietdauer von sechs Monaten. Die Gesellschaft hielt das Angebot deshalb für geeigneten Ersatzwohnraum.
Die Stadt lehnte den hier streitigen Antrag ab. Nach ihrer Einschätzung richtete sich das Konzept vor allem an Personen, die aus beruflichen oder anderen vorübergehenden Gründen in der Stadt unterkommen wollten. Gegen die Ablehnung zog die Eigentümerin vor Gericht.
Wie hat das Gericht entschieden?
Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab. Für den Abbruch geschützten Wohnraums war eine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich. Das angebotene Neubauprojekt glich das öffentliche Interesse am Erhalt der bestehenden Wohnungen nach Auffassung der Kammer nicht aus.
Das Gericht stellte auf die Nutzung als eigenständig gestaltete Heimstätte im Alltag ab. Ob eine solche Nutzung vorgesehen ist, ergibt sich aus einer Gesamtbetrachtung des Vermietungskonzepts. Neben Vertragsbestimmungen dürfen dabei auch Werbung, Internetauftritt und die Vermietungspraxis vergleichbarer Objekte berücksichtigt werden.
Die vollständige Möblierung, die Ausstattung für einen sofortigen Einzug ohne eigenen Hausstand und die angesprochene Zielgruppe sprachen hier gegen einen geeigneten Wohnraumersatz. Auch eine tatsächlich längere Aufenthaltsdauer oder ein unbefristeter Vertrag beseitigten diese Bedenken nicht. Entscheidend war die Ausrichtung des gesamten Angebots, nicht eine einzelne Vertragsformulierung.
Was bedeutet die Entscheidung in der Praxis?
Bei Abriss- und Ersatzbauvorhaben sollte das Nutzungskonzept frühzeitig mit den Anforderungen des örtlichen Wohnraumschutzes abgeglichen werden. Größere Gesamtflächen oder mehr Einheiten beantworten noch nicht, ob der entfallende Wohnraum funktional ersetzt wird.
Eigentümer sollten außerdem darauf achten, dass das Genehmigungskonzept, die spätere Vertragsgestaltung und die öffentliche Vermarktung zusammenpassen. Eine auf vorübergehende Aufenthalte zugeschnittene Außendarstellung kann die behauptete dauerhafte Wohnnutzung infrage stellen.
Für Mieter macht das Urteil deutlich, dass Wohnraumschutz nicht allein an bestehenden Mietverträgen ansetzt. Auch der geplante Entzug von Wohnungen kann einer eigenständigen öffentlich-rechtlichen Genehmigung unterliegen. Ob und unter welchen Voraussetzungen das gilt, richtet sich nach den jeweils anwendbaren örtlichen Regelungen.
Kurz eingeordnet
Das Urteil begründet kein allgemeines Verbot möblierter Wohnungen oder kleiner Apartments. Es betrifft die Eignung eines konkreten Projekts als Ersatz für abzureißenden Wohnraum. Die Gesamtschau und der örtliche rechtliche Rahmen bleiben entscheidend.
Der amtliche Dokumentkopf weist die Entscheidung als nicht rechtskräftig aus. Eine spätere Entscheidung über ein Rechtsmittel wird hier nicht vorweggenommen.
Quelle
Verwaltungsgericht Köln, Urteil vom 16.10.2026 – 28 K 3595/24, ECLI:DE:VGK:2026:1016.28K3595.24.00; amtlicher Volltext, insbesondere Rn. 53–102.
Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die Angaben wurden anhand der genannten Quellen zusammengestellt. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
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