21.10.2026 · V ZR 102/24 — Auch wenn einzelne Eigentümer ihre Balkone erhalten müssen, darf die WEG die Sanierung beschließen. Bei zwingendem Bedarf muss sie handeln; die vereinbarte Kostenlast bleibt bestehen.
Worum ging es?
Eine Gemeinschaft kann die Verantwortung für gefährliche Balkone nicht vollständig auf einzelne Eigentümer abschieben. Mit Versäumnisurteil vom 24. April 2026 – V ZR 102/24 – hat der Bundesgerichtshof geklärt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch nach einer Übertragung der Erhaltungspflichten beschließen darf, selbst tätig zu werden.
In der betroffenen Anlage mussten mehrere Balkone saniert werden. Betonteile drohten sich zu lösen und abzustürzen; ein Teil der darunterliegenden Grünfläche war bereits gesperrt. Die Teilungserklärung verpflichtete die jeweiligen Eigentümer, ihre Balkone auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Ein beauftragter Sachverständiger entwickelte drei Sanierungsvarianten. Die Eigentümerversammlung lehnte sämtliche Vorschläge ab.
Ein Eigentümer griff die ablehnenden Beschlüsse an und verlangte gerichtlich eine Sanierungsentscheidung. Die Vorinstanzen hielten die Gemeinschaft wegen der Teilungserklärung nicht für beschlusszuständig.
Wie hat das Gericht entschieden?
Der BGH korrigierte diese Auffassung. Die Übertragung einer Erhaltungsaufgabe beseitigt die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft nicht. Diese bleibt für den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums und die Abwehr daraus entstehender Gefahren verantwortlich. Eine einzelne Person übernimmt durch die Vereinbarung eine Aufgabe der Gemeinschaft; daraus entsteht kein ausschließliches Sanierungsrecht unter Ausschluss der Gemeinschaft.
Im konkreten Fall war die WEG auch zum eigenen Handeln verpflichtet. Mehrere Balkone mussten zwingend saniert werden, und die Gefahren konnten nicht dauerhaft durch eine Flächensperrung bewältigt werden. Der BGH erklärte die ablehnenden Beschlüsse für ungültig und ersetzte einen Grundlagenbeschluss über die Erneuerung der Balkone und Balkonbrüstungen.
Eine bestimmte technische Sanierungsvariante legte der Senat hingegen nicht fest. Über die Ausführung durften die Eigentümer weiter entscheiden. Ebenso wichtig: Die in der Teilungserklärung vereinbarte Kostenlast der einzelnen Eigentümer blieb durch das Tätigwerden der WEG erhalten.
Was bedeutet die Entscheidung in der Praxis?
Für die Praxis sind drei Fragen getrennt zu beantworten: Wer darf die Maßnahme beschließen, wer organisiert ihre Ausführung und wer trägt die Kosten? Aus der Pflicht eines Eigentümers zur Erhaltung folgt nicht, dass ein gemeinschaftlicher Beschluss ausgeschlossen wäre. Umgekehrt bedeutet eine gemeinschaftliche Beauftragung nicht automatisch, dass alle Eigentümer nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel zahlen müssen.
Bei mehreren betroffenen Balkonen sollten Verwaltung und Gemeinschaft den Sanierungsbedarf daher zusammenhängend erfassen. Technische Abhängigkeiten, Gerüststellung, Gefahrenstellen und eine einheitliche Durchführung können für ein koordiniertes Vorgehen sprechen. Die Kostenregelung der Teilungserklärung muss daneben gesondert ausgewertet werden.
Auch bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung kann ein abgestuftes Vorgehen sinnvoll sein. Eine Entscheidung über das grundsätzliche Tätigwerden muss nicht jede Frage zu Material, Angebot und Ausführung vorwegnehmen. Dafür braucht es eine klare Trennung zwischen zwingender Erhaltung und dem verbleibenden Gestaltungsspielraum.
Ein tragfähiger Sanierungsbeschluss sollte zudem erkennen lassen, welche Gebäudeteile erfasst sind. Unklare Vermischungen von gemeinschaftlicher Organisation und individueller Kostenpflicht können andernfalls zu neuen Auseinandersetzungen über die Umsetzung führen.
Kurz eingeordnet
Die Entscheidung betrifft Bauteile im gemeinschaftlichen Eigentum. Sie ist keine allgemeine Erlaubnis, jede private Ausstattungsfrage durch die WEG zu regeln. Maßgeblich bleiben Eigentumszuordnung und Inhalt der jeweiligen Vereinbarungen.
Der amtliche Volltext bezeichnet die Entscheidung ausdrücklich als Versäumnisurteil, stellt aber zugleich klar, dass sie auf einer inhaltlichen Sachprüfung beruht. Ein Einspruch war nach der beigefügten Belehrung möglich. Ein späterer, sicher verifizierter Rechtskraftstand wird hier nicht vorausgesetzt.
Quelle
Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 24. April 2026 – V ZR 102/24; amtlicher Volltext im Bundesportal Rechtsinformationen, Dokument KORE300142026, insbesondere Rn. 13–23 und 24–37.
Amtlicher Volltext im Bundesportal Rechtsinformationen
Themenfundstelle (ausschließlich Themenfindung): beck-aktuell vom 24. April 2026. Die Entscheidungsdarstellung beruht auf der genannten amtlichen Quelle.
Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die Angaben wurden anhand der genannten Quellen zusammengestellt. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
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